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一、?1月上半月北京租赁市场保持低温 业内：今年租房高峰或延迟
跟往年一样，1月份是传统的租赁淡季，2022年开年至今，北京租赁市场虽然成交环比略有回升，但整体仍延续低温态势。根据贝壳研究院数据统计，1月上半月（截至1月15日，下同），北京市租赁市场成交量环比2021年12月下半月微涨0.3%；从租金水平来看，1月上半月北京平均月租金为84.8元/平方米，环比微涨0.3%，同比也呈现微涨，但低于2021年全年平均月租金85.7元/平方米，整体稳定在相对较低的水平。
对于接下来的市场走势，业内人士分析指出，预计至3月底，北京住房租赁市场都不会出现较大波动，仍将保持平稳。
机构统计数据显示，1月上半月，北京市租赁市场成交量环比微涨0.3%。图片来源/ic photo
上半月租赁成交量环比微涨0.3%
“1月份至今租赁市场表现一般，因为很少有租客会在春节前租房，或租期到期换房的，很多业主也不愿意赶到这一时间段出租，因为会有空置期。”北京中原五棵松片区的区域经理陈贵勋如是说。
以大兴生物医药基地商圈为例，21世纪不动产龙湖时代天街店的店经理李宏标分析称，自2021年11月份以来，租赁市场表现出成交量下降、成交价格偏低、成交周期长，以及议价空间大、部分装修较差的房源空置周期长的特点。主要原因在于，临近春节不少业主会担心假期空置的状态，且疫情因素也不是很稳定，而这同样是租客担心的问题。因此，每年春节前租赁市场都会比较冷淡。
马驹桥商圈方面，21世纪不动产莲水怡园店的店经理姚鹏告诉新京报记者，1月以来，区域租赁市场表现平平，主要原因跟往年一样，很多人都有年底离京回家打算，加上到期房源较少，所以租赁市场并不活跃。
而在海淀西三环片区，21世纪不动产诚信增光店的店东周新凯指出，1月以来租赁市场处于平稳下滑状态，大部分租客、业主选择续租或持有年后观望的心态，导致许多租客在看好房后和业主之间洽谈并不顺利。
从全市来看，也不例外。1月上半月，北京租赁市场热度继续保持低温态势。根据贝壳研究院数据，1月上半月，北京租赁市场成交量环比2021年12月下半月微涨0.3%，整体租赁市场自去年9月开始进入淡季，春节前换租需求依然较弱。
由于租赁市场低温运行，房客源成交周期仍处于高位，房屋出租难度不减。据贝壳研究院统计，1月上半月，北京市租赁市场房源成交周期为38.3天，环比2021年12月下半月延长1.2天；客源成交周期13.9天，环比2021年12月下半月缩短0.9天，但仍位于相对高位。而2021年房客源成交周期分别为34.0天、12.0天，对比来看，2022年1月上半月房客源成交周期均较长。
平均月租金整体稳定在较低水平
从租金水平来看，来自贝壳研究院统计显示，1月上半月，北京平均月租金为84.8元/平方米，环比微涨0.3%，同比也呈现微涨，但低于2021年全年平均月租金85.7元/平方米。
iccra住房租赁产业研究院院长赵然分析指出，今年1月以来，北京住房租赁市场保持稳定，政府对市场的调控措施成效显现。实际上，近半年，北京市场租金价格保持环比微涨，未出现明显波动。
姚鹏以马驹桥商圈为例分析称，目前区域租金价格处于较低水平，由于附近一些产业新入职人员需要提前租房，1月全月马驹桥商圈的租赁成交量或有所提升，但租金则基本保持稳定。
贝壳研究院高级分析师黄卉分析指出，今年1月下半月已经临近春节，虽然在疫情防控措施下，今年仍有部分外来人口“留京过年”，但租赁换租需求持续减弱，预计下半月或仍保持降温趋势；租金水平将保持同比微涨、环比或稳中微降，整体相对稳定。
业内预计至3月底租赁市场将保持平稳
按照往年惯例，春节后将迎来返城高峰，租赁市场新增、换租需求也将随之快速增加，由此，租赁市场再迎旺季。那么，今年的情况又将如何？
对此，赵然分析指出，春节期间，北京冬奥会及北京冬残奥会将陆续开幕，并延续至3月中旬左右。在此期间，北京对疫情防控的措施严格，人口流动会受到一定影响，因此，预计至3月底，北京住房租赁市场不会出现较大波动，仍将保持平稳。
“目前受春节、疫情以及冬奥会进京管控严格等影响，客流已经大幅度减少，预计春节后租房高峰期可能会延迟到3、4月份。”乐乎公寓集团创始人ceo罗意分析称。
“参照往年惯例，预计市场会在农历正月十五后逐渐好转，3、4月份或有明显的数据提升。”周新凯称。而陈贵勋亦表示，预计在冬奥会和两会前，市场不会有太大波动，而是趋于稳定，预计到4月份左右市场才会有明显好转。
新京报记者 张晓兰
编辑 杨娟娟 校对 贾宁
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四、房贷放款提速，北京二手房市场企稳回暖
记者 | 牛钰
编辑 |
同往年一样，临近春节的一个月，北京楼市开始回暖，与销售冷热分化明显的新房市场相比，二手房市场则暖意更甚。
“感觉12月以后成交速度明显快起来了，中介周中发给我的房源，周末要去看的时候才发现成交了。而且，我在一些中介网站上关注了挺久的20套房子也有一半成交了。”一位关注北京二手房市场的购房者表示。
界面新闻从多位中介处证实，近期北京二手房交易确实在“变热”。中原地产的数据显示，自12月来，二手住宅成交量开始攀升，平均每周成交量在2500套左右，元旦当周成交超4000套房。虽然近两周有所回落，但又呈企稳向暖趋势。
从价格上看，北京各区多个小区二手房均有上涨，西城、海淀、朝阳挂牌均价上涨更为明显。据安居客数据显示，1月北京二手房小区最高涨幅达到28.9%，为西城区百万庄附近的扣钟贝里小区，现均价为15.65万元/平方米。
不仅是二三环内的热门小区，五六环、甚至六环之外的二手房小区也有明显的增长，如昌平区的金隅澜湾、华龙苑南里，朝阳区常营的保利嘉园，甚至密云的清鑫家园，涨幅均超过10个点。
另外，界面新闻注意到，此前因学区房备受关注的两个重点区域，海淀万柳和西城德胜门片区，出现了再度回归高价的态势。
目前，万柳片区单价最高的小区为万柳书院，均价逼近18万/平方米，较上月上涨0.04%，涨幅最大的则是被誉为学区房价格“风向标”的蜂鸟家园，自去年调控政策之后回落到11月的14.6万元/平方米，现已涨回16.32万/平方米，较上月上涨6.71%，不过比起去年3月份19.8万/平方米的高点还是跌去不少。
一位负责万柳片区的中介对界面新闻表示，最近价格上涨跟业主对市场的预期有关，考虑到新一年入学的情况，不少家长还是会选择考虑万柳学区，而且有些购房者担心年后小阳春会再次带来涨价，近期交易意向比较强烈。
“其实，从2016年开始到现在，北京的二手房在年前和刚过完年的成交量都是一年里最高峰的时候。”另一海淀区的中介表示，他也认为购房者在预计市场回暖前会决策更果断。
与二手房市场的向好不同，北京新房市场的情况更为复杂，虽然2021全年北京新房成交量创2014年以来新高，但市场分化较为严重。
最近北京新房市场上，有5个项目在元旦假期入市，其中2个为首批集中供地项目。元旦之后截至目前，并未有新项目入市。
虽然2021年销售节点已过，但是各大楼盘的营销热情和营销压力并未消退，一些楼盘推出了立减优惠和特价房，比如位于朝阳金盏的青云上府可按付款方式优惠2-6万不等，通州的国誉未来悦推出99折特价房等。除此之外，一些限竞房也普遍实行9.8折-9.9折折扣优惠。
中指研究院分析认为，由于项目集中，尤其是部分区域（比如朝阳王四营、崔各庄等板块）新房扎堆入市，且项目同质化严重，项目整体带看转化率依然保持较低水平。
以王四营板块为例，目前主要有保利·锦上、融创的朝阳壹号、中绿·东岳府以及稍远一些的绿城沁园。
其中，保利·锦上的去化率较好，销售人员透露现已超过60%。另据中原地产数据显示，近两周，绿城沁园、保利·锦上成交量较好，分别为38套和15套，而朝阳壹号近两周成交量仅为5套，中绿·东岳府则无成交。
虽然分化情况严重，但北京新房市场整体稳定，成交均价也有所回升。
据中原地产数据显示，2022年开年以来，近两周成交套数均不及去年年末，每周可成交600套，均价则在6万/平方米-7万/平方米之间。包括北京城建天坛府、金辰府限竞房等在内的14个楼盘周成交额已过亿。
实际上，同去年的“翘尾”一样，北京新房市场与二手房市场的回暖，均与信贷环境逐渐宽松有关。
界面新闻在一个北京买房交流群里发现，部分购房者表示近期北京贷款似乎放开了。一名购房者表示，其去年12月初在北京购买了一套二手房，走完交易流程后申请了商贷，一个工作日之后审批通过，不到20天就放款了。
“目前，大多数银行支行放款时间都在半个月到一个月，具体还需要看银行和个人情况的区别。”多位销售人员证对界面新闻证实了放款速度的变化。
中原地产首席分析师张大伟认为，目前来看，信贷积压的问题在很多城市已有明显缓解，排队已经基本消化，随着影响最近房地产市场最大的因素房贷逐渐缓和，市场在2022年一季度有望逐渐企稳。以北京为例的一二线城市将会率先走出低迷。
就在1月20日，央行下调了lpr，意味着5年期房贷利息时隔22个月后终于下降。按照最新的lpr计算，北京目前商贷首套房利率为5.15%，商贷二套利率为5.65%，均较此前下调0.05%。
张大伟认为，降息对购房者会带来一些心理影响，有利于保持房地产预期稳定。“不过，整体看，本次降息不会导致楼市过热。房住不炒依然是政策方向，部分城市特别是一二线城市逐渐见底，市场企稳将是趋势。”
